Фрихолд или лизхолд в Паттайе: в чём разница?

1Ключевое различие: собственность против пользования

Всё вытекает из одной идеи. Фрихолд — это собственность — бессрочный, передаваемый актив. Лизхолд — это право пользования — договор, который действует определённое время, а затем заканчивается. Арендатор, проще говоря, — это долгосрочный наниматель с сильной зарегистрированной защитой, а не собственник.
Поэтому одно нельзя «превратить» в другое, и поэтому цены, шансы на перепродажу и правила наследования так сильно различаются. Понять, что именно предлагает объявление в Паттайе, — прежде чем влюбиться в вид из окна, — самое ценное, что вы можете сделать.

2Что такое фрихолд

Фрихолд ближе всего к праву собственности в западном понимании, какое есть в Таиланде:

• Ваше имя вносится в Chanote (Nor Sor 4 Jor) — титул высшей категории в Таиланде.
• Собственность бессрочна, никогда не истекает и чисто переходит к вашим наследникам.
• Вы можете свободно продавать, закладывать, если это допускает кредитор, и голосовать на собраниях собственников.
• Для иностранцев он применяется только к квартирамв рамках 49-процентной квоты для иностранцев в здании и требует средств, переведённых из-за рубежа, с формой FET .

Это золотой стандарт — максимальная надёжность и самый широкий круг покупателей при перепродаже, — но он ограничивает вас сегментом квартир.

3Что такое лизхолд

Лизхолд — это зарегистрированный договор аренды по Гражданскому и торговому кодексу Таиланда:

• Максимальный срок, который регистрирует земельный департамент, — 30 лет — один срок, как бы ни был сформулирован договор.
• Чтобы аренда имела юридическую силу, она должна быть зарегистрирована в земельном департаменте (обязательно для договоров аренды на срок более трёх лет).
• По окончании срока недвижимость возвращается собственнику (арендодателю), если не заключён новый договор.
• Она открывает доступ к виллам, домам, земле и 51 % квартир за пределами квоты для иностранцев.

Вы также можете владеть самим строением на арендованной земле через зарегистрированное право суперфиция , которое юридически отделяет виллу от земли под ней.

4Миф «30+30+30»

Вам будут попадаться виллы в аренду, рекламируемые как «90 лет» или «30+30+30». Читайте внимательно. Тайское законодательство позволяет земельному департаменту регистрировать только первый 30-летний срок . Два дальнейших продления по 30 лет — это договорные обещания, а не зарегистрированные права.

5Фрихолд и лизхолд: прямое сравнение

6Цена и расходы

Разница в цене реальна и действует в обе стороны:

• Цена покупки: юнит в аренду обычно продаётся на 10–25 % дешевле сопоставимого юнита во фрихолд в том же проекте — более низкий порог входа и при той же аренде более высокая доходность на вложенный капитал.
• Расходы на переоформление при фрихолде: сбор за переоформление 2 % от оценочной стоимости, распределяемый по договору (обычно 50/50, то есть около 1–2 % для покупателя). Специальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3 % или гербовый сбор 0,5 % (не оба) и налог у источника, как правило, несёт продавец. При покупке новостройки общие расходы покупателя с фондом обслуживания, предоплатой взносов на содержание и юристом достигают около 2–3,5 %.
• Регистрация лизхолда: около 1,1 % от общей стоимости аренды (1 % регистрационный сбор + 0,1 % гербовый сбор) — изначально заметно дешевле.

Доходность от аренды обоих вариантов в Паттайе примерно одинакова, поэтому более низкая цена входа при аренде может повысить доходность на капитал — если учитывать сокращающийся срок.

7Наследование и преемственность

Здесь кроется самое большое и чаще всего упускаемое различие:

• Фрихолд переходит к вашим наследникам как бессрочный актив. Они наследуют полную собственность (с учётом правил квоты для владения или продажи).
• Лизхолд передаёт только оставшийся срок — если осталось 12 лет, наследники получают 12 лет, а не новые 30, — и только если договор аренды прямо предусматривает право наследования или уступки. Без такого условия аренда может закончиться со смертью арендатора.

8Перепродажа и ликвидность

Юнит во фрихолде можно в любой момент продать кому угодно; ваше имя в Chanote просто заменяется. Лизхолд передать сложнее: обычно нужны согласие арендодателя и новый договор, а стоимость снижается по мере того, как идёт время.
Арифметика беспощадна. Если вы продаёте 30-летнюю аренду через 15 лет, покупатель получает только 15 лет — это может снизить цену продажи по сравнению с вашей ценой покупки на 30–40 % . Фрихолд сохраняет ликвидность; лизхолд — это амортизирующееся право. Если вы, возможно, будете продавать раньше, учитывайте это с первого дня.

9Что можно купить с каждым вариантом

Ваша цель часто определяет структуру ещё раньше бюджета:

• Вы хотите квартиру , и квота свободна? Фрихолд — очевидный выбор.
• Вы хотите виллу, дом или землю? Иностранцы не могут владеть землёй, поэтому лизхолд (плюс суперфиций на строение) — законный путь.
• Вы хотите конкретную квартиру, в здании которой квота 49 % заполнена ? Купите фрихолд у выходящего иностранного владельца или возьмите лизхолд на юнит, принадлежащий тайцу.

Остерегайтесь уловки «откройте тайскую компанию, чтобы владеть землёй во фрихолд» — схемы с номинальными владельцами незаконны и с учётом кампании по их выявлению 2025–2026 годов несут реальный риск принудительной продажи.

10Что должен содержать хороший договор аренды

Если вы выбираете аренду, документы решают всё. Настаивайте на:

• преимущественном праве на продление по окончании срока.
• правах наследования и уступки, чтобы аренда переходила к вашим наследникам или покупателю.
• праве на компенсацию за строение (или его снос) по истечении срока.
• договорной неустойкена случай, если арендодатель необоснованно откажет в продлении.
• подтверждении того, что аренда зарегистрирована в земельном департаменте , — а в случае дома того, что у земли есть Chanote , а не менее ценный Nor Sor 3 Gor.

И выбирайте арендодателя так же тщательно, как недвижимость: известный, финансово устойчивый девелопер на горизонте 30 лет гораздо предсказуемее частного лица.

11Что подходит вам — и due diligence в Паттайе

Склоняйтесь к фрихолду, если вам нужны долгосрочное сохранение капитала, простая перепродажа, возможность наследования и образ жизни владельца квартиры в Джомтьене, на Пратамнаке, в Вонгамате или в Центральной Паттайе. Рассмотрите лизхолд, если вам нужна вилла или земля, более низкая цена входа, средний горизонт (10–20 лет) или конкретное здание с заполненной квотой.

• Получите письменное подтверждение квоты, прежде чем выбрать фрихолд; если она свободна, обычно выигрывает фрихолд.
• Проверьте Chanote и обременения в земельном департаменте Чонбури.
• Переводите деньги из-за рубежа на своё имя и сохраняйте форму FET.
• Наймите независимого тайского юриста для проверки титула или договора аренды — никогда не полагайтесь только на юриста продавца.
• Подбирайте структуру под свой выход — продажу, наследование или долгое владение, — а не под рекламную речь агента.